Olá JusAmiguinhos! Se
você já teve o incômodo de ter uma unha encravada e acha que foi ruim, é porque
você não sabe o que é ter um imóvel encravado.
Mas
o que é um imóvel encravado?
Imóvel encravado é aquele
que não possui acesso à via pública.
Por exemplo, um terreno
que se encontra no meio de quatro terrenos e não se comunica com a rua.
A consequência disso é
que o dono do imóvel não pode utilizar adequadamente sua propriedade porque até
mesmo para chegar a ela é necessário pedir permissão a outra pessoa.
O incômodo é grande e em
muitos casos atritos eventuais são inevitáveis, ficando a situação ainda pior
quando nenhum dos vizinhos quer permitir a passagem.
A unha encrava a gente
ainda dá jeito, porque é só arrancar a pontinha que está machucando, mas o
imóvel não dá para arrancar do chão.
E se você assim como eu
ainda não aprendeu a voar então não tem muito o que fazer a não ser contar com
a boa vontade dos vizinhos.
Com tudo isso é difícil usar,
construir, morar e principalmente vender.
Mas
por qual motivo um imóvel ficaria encravado?
Pode ser um evento
natural, como um desmoronamento ou um evento humano independente da vontade do
proprietário como o caso do falecido pai que deixa em testamento o terreno dividido
entre os irmãos, ficando um deles encravado.
Enfim... Tem determinadas
coisas que existem e que nós realmente não sabemos como elas foram parar lá.
Mas como meu papel é
tratar do Direito, o que importa é saber como resolver isso.
O
que é possível fazer?
O Código Civil assim
dispõe:
Art.
1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto,
pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar
passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§
1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se
prestar à passagem.
Isso significa que o
proprietário do imóvel encravado pode ajuizar uma ação de passagem forçada para
obrigar o vizinho a lhe permitir a passagem.
Como a lei estabelece,
tem que ser o vizinho cujo terreno promova a passagem mais natural e fácil.
Essa ação se processa
pelo procedimento comum (art. 318 e seguintes do Novo Código de Processo Civil),
ou seja, é lenta, mas nada impede que o autor peça uma tutela de urgência (art.
300 e seguintes do Novo Código de Processo Civil).
Ela pode ser proposta tanto
pelo proprietário do imóvel encravado (aquele que é o dono com o nome registrado
em cartório e tudo) quanto pelo seu possuidor.
E
se o encravamento for apenas parcial?
O encravamento pode ser
total como no caso da figura ou apenas parcial quando, embora haja acesso à via
pública, este é muito difícil ou muito caro.
Vamos imaginar uma
situação em que o único acesso entre uma fazenda e a rua seja bem estreito e
pantanoso.
Tecnicamente há acesso,
porém na prática é muito complicado, porquanto não dá para passar de carro e
até a travessia a pé se dá com dificuldade.
Para viabilizar a
passagem seria necessário um processo ostensivo de drenagem que seria
extremamente oneroso.
Em se tratando de
encravamento parcial, a jurisprudência utiliza o princípio da função social da
propriedade para estender o alcance da lei aos casos em que o acesso é muito
difícil, oneroso ou perigoso.
Assim decidiu o Superior
Tribunal de Justiça:
Civil.
Direitos de Vizinhança. Passagem Forçada (CC, art. 559). Imóvel Encravado. Numa
era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel
encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela
motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do
interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso por meios
terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra
a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso
será indenizado pela só limitação do domínio. Recurso especial conhecido e
provido em parte. (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/ REsp
316.336/MS/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Julgado em 18.08.2005/ Publicado
no DJ 19.09.2005).
Civil.
Direitos de Vizinhança. Passagem Forçada. Imóvel Encravado. A passagem forçada
constitui modalidade onerosa do direito de vizinhança, cujo pressuposto é o
encravamento do imóvel; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso
exige do respectivo proprietário despesas excessivas. Recurso especial
conhecido e provido em parte. (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/
REsp nº 850.867/PR/ Relator: Ministro Ary Pargendler/ Julgado em 26.08.2008).
E
se a própria pessoa causou o encravamento por ter vendido a parte do terreno que
dava acesso à rua?
Nesse caso, o art. 1.285,
§2º, do Código Civil prevê que apenas o comprador dessa parcela tem o dever de
dar a passagem.
Isso porque o encravamento
tem que ser natural, ou seja, não pode ser de responsabilidade do proprietário.
Exigir a passagem forçada
no terreno de outra pessoa seria injusto com o vizinho que nada tem a ver com a
doidice do cara que voluntariamente encravou o próprio terreno.
E
a indenização?
A indenização é paga pelo
proprietário do imóvel encravado ao vizinho cujo terreno será afetado pela
passagem forçada.
A ideia é compensar a
limitação à propriedade do outro, os prejuízos e incômodos causados.
O valor pode ser
estabelecido mediante acordo em juízo ou arbitrado pelo juiz, normalmente com
base em laudo pericial.
A forma de pagamento também
pode ser negociada para que seja de uma vez ou em várias parcelas.
Conclusão
JusAmiguinhos, realmente
um imóvel encravado é bem pior que uma unha encravada.
Nesse caso espero ter
ajudado com a manicure/pedicure do seu imóvel e com isso você consiga
desencravá-lo.
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