quinta-feira, 15 de dezembro de 2016

Imóvel encravado é pior que unha encravada



Olá JusAmiguinhos! Se você já teve o incômodo de ter uma unha encravada e acha que foi ruim, é porque você não sabe o que é ter um imóvel encravado.

Mas o que é um imóvel encravado?

Imóvel encravado é aquele que não possui acesso à via pública.

Por exemplo, um terreno que se encontra no meio de quatro terrenos e não se comunica com a rua.

A consequência disso é que o dono do imóvel não pode utilizar adequadamente sua propriedade porque até mesmo para chegar a ela é necessário pedir permissão a outra pessoa.

O incômodo é grande e em muitos casos atritos eventuais são inevitáveis, ficando a situação ainda pior quando nenhum dos vizinhos quer permitir a passagem.

A unha encrava a gente ainda dá jeito, porque é só arrancar a pontinha que está machucando, mas o imóvel não dá para arrancar do chão.

E se você assim como eu ainda não aprendeu a voar então não tem muito o que fazer a não ser contar com a boa vontade dos vizinhos.

Com tudo isso é difícil usar, construir, morar e principalmente vender.

Mas por qual motivo um imóvel ficaria encravado?

Pode ser um evento natural, como um desmoronamento ou um evento humano independente da vontade do proprietário como o caso do falecido pai que deixa em testamento o terreno dividido entre os irmãos, ficando um deles encravado.

Enfim... Tem determinadas coisas que existem e que nós realmente não sabemos como elas foram parar lá.

Mas como meu papel é tratar do Direito, o que importa é saber como resolver isso.  

O que é possível fazer?

O Código Civil assim dispõe:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

Isso significa que o proprietário do imóvel encravado pode ajuizar uma ação de passagem forçada para obrigar o vizinho a lhe permitir a passagem.

Como a lei estabelece, tem que ser o vizinho cujo terreno promova a passagem mais natural e fácil.

Essa ação se processa pelo procedimento comum (art. 318 e seguintes do Novo Código de Processo Civil), ou seja, é lenta, mas nada impede que o autor peça uma tutela de urgência (art. 300 e seguintes do Novo Código de Processo Civil).

Ela pode ser proposta tanto pelo proprietário do imóvel encravado (aquele que é o dono com o nome registrado em cartório e tudo) quanto pelo seu possuidor.

E se o encravamento for apenas parcial?

O encravamento pode ser total como no caso da figura ou apenas parcial quando, embora haja acesso à via pública, este é muito difícil ou muito caro.

Vamos imaginar uma situação em que o único acesso entre uma fazenda e a rua seja bem estreito e pantanoso.

Tecnicamente há acesso, porém na prática é muito complicado, porquanto não dá para passar de carro e até a travessia a pé se dá com dificuldade.

Para viabilizar a passagem seria necessário um processo ostensivo de drenagem que seria extremamente oneroso.

Em se tratando de encravamento parcial, a jurisprudência utiliza o princípio da função social da propriedade para estender o alcance da lei aos casos em que o acesso é muito difícil, oneroso ou perigoso.

Assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

Civil. Direitos de Vizinhança. Passagem Forçada (CC, art. 559). Imóvel Encravado. Numa era em que a técnica da engenharia dominou a natureza, a noção de imóvel encravado já não existe em termos absolutos e deve ser inspirada pela motivação do instituto da passagem forçada, que deita raízes na supremacia do interesse público; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso por meios terrestres exige do respectivo proprietário despesas excessivas para que cumpra a função social sem inutilizar o terreno do vizinho, que em qualquer caso será indenizado pela só limitação do domínio. Recurso especial conhecido e provido em parte. (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/ REsp 316.336/MS/ Relator: Ministro Ari Pargendler/ Julgado em 18.08.2005/ Publicado no DJ 19.09.2005).

Civil. Direitos de Vizinhança. Passagem Forçada. Imóvel Encravado. A passagem forçada constitui modalidade onerosa do direito de vizinhança, cujo pressuposto é o encravamento do imóvel; juridicamente, encravado é o imóvel cujo acesso exige do respectivo proprietário despesas excessivas. Recurso especial conhecido e provido em parte. (Superior Tribunal de Justiça – Terceira Turma/ REsp nº 850.867/PR/ Relator: Ministro Ary Pargendler/ Julgado em 26.08.2008).

E se a própria pessoa causou o encravamento por ter vendido a parte do terreno que dava acesso à rua?

Nesse caso, o art. 1.285, §2º, do Código Civil prevê que apenas o comprador dessa parcela tem o dever de dar a passagem.

Isso porque o encravamento tem que ser natural, ou seja, não pode ser de responsabilidade do proprietário.

Exigir a passagem forçada no terreno de outra pessoa seria injusto com o vizinho que nada tem a ver com a doidice do cara que voluntariamente encravou o próprio terreno.

E a indenização?

A indenização é paga pelo proprietário do imóvel encravado ao vizinho cujo terreno será afetado pela passagem forçada.

A ideia é compensar a limitação à propriedade do outro, os prejuízos e incômodos causados.

O valor pode ser estabelecido mediante acordo em juízo ou arbitrado pelo juiz, normalmente com base em laudo pericial.

A forma de pagamento também pode ser negociada para que seja de uma vez ou em várias parcelas.

Conclusão

JusAmiguinhos, realmente um imóvel encravado é bem pior que uma unha encravada.

Nesse caso espero ter ajudado com a manicure/pedicure do seu imóvel e com isso você consiga desencravá-lo.

Não esqueçam de visitar meu blog, curtir minha página do Facebook e deixar seus comentários abaixo.

Nenhum comentário:

Postar um comentário